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Portugal enfrenta uma crise habitacional profunda, com preços de compra e arrendamento em forte escalada e cada vez mais inacessíveis para jovens e famílias de rendimentos médios e baixos. Segundo dados da OCDE, o país apresenta um dos maiores aumentos de preços da habitação e de arrendamento da Europa, refletindo uma oferta insuficiente face à procura crescente. Este cenário explica a multiplicidade de programas habitacionais atualmente em vigor e justifica a urgência das medidas previstas no Orçamento do Estado para 2026, que visam aumentar a oferta de habitação, modernizar a gestão do património público e criar incentivos fiscais para habitação acessível.

Programas de habitação atualmente em vigor

O país já conta com diversos programas estruturados para facilitar o acesso à habitação, especialmente para jovens, famílias vulneráveis e inquilinos. Entre os principais destacam-se:

  • Porta 65 Jovem - Apoia jovens dos 18 aos 35 anos no pagamento da renda através de um subsídio mensal, renovável. Os critérios têm sido revistos para abranger mais candidatos e ajustar limites de renda às realidades locais;
  • Programa de Arrendamento Acessível (PAA) - Promove arrendamento abaixo dos valores de mercado, oferecendo incentivos fiscais aos proprietários — como isenção de IRS ou IRC sobre rendas — e garantindo contratos estáveis e mais previsíveis para inquilinos. O Governo pretende reformular o PAA com contratos modelo build-to-rent;
  • Garantia Pública para Compra de Habitação - Apoia jovens até 35 anos na compra da primeira casa, através de uma garantia do Estado sobre parte do crédito. Inclui isenção de IMT, Imposto de Selo e emolumentos (IMT Jovem), dentro dos limites definidos;
  • Programa 1.º Direito - Destinado a famílias em situação de vulnerabilidade habitacional (sem casa, em alojamento precário ou insalubre, ou sem capacidade financeira). Apoia construção, aquisição ou reabilitação de habitações de forma direta, por municípios ou pelo IHRU.
  • Programa Mais Habitação - Conjunto de medidas criado pelo Governo anterior, incluindo incentivos à oferta privada e social, redução fiscal no arrendamento, penalizações ao alojamento local, e reforço da habitação pública. Algumas medidas foram revistas pelo novo Executivo.
  • Habitação a Custos Acessíveis (IHRU e municípios) - Focado na criação de um parque habitacional público e cooperativo, com preços controlados. Envolve construção nova, reabilitação e parcerias com privados (incluindo concessões). Em 2026, recebe parte significativa do investimento: 360 milhões de euros;
  • Programa de Apoio ao Acesso à Habitação (1.º Direito + Alojamento Urgente) - Inclui o Alojamento Urgente e Temporário (AUT) para vítimas de violência doméstica, catástrofe, ou desalojamentos imediatos. Em 2026, terá 28 milhões de euros dedicados;
  • Garantias de Arrendamento e Apoios à Renda (IHRU) - Apoios mensais para famílias com dificuldades no pagamento de rendas e reforço do arrendamento acessível. O OE2026 prevê 336 milhões de euros para esta área.
  • Parcerias Público-Privadas para Habitação Acessível - Nova aposta do Governo: colocar imóveis devolutos do Estado no mercado por via de concessões a investidores, que deverão construir ou reabilitar para arrendamento acessível.
  • Plano de Construção e Reabilitação Financiado pelo PRR - Inclui a construção de 33.000 casas financiadas pelo PRR, mais 12.000 no Programa de Apoio ao Arrendamento com financiamento do BEI (Banco Europeu de Investimento). Parte de um compromisso maior de 59.000 casas públicas nos próximos seis anos.
  • Licenciamento Simplificado / Revisão dos PDM - Não é um programa, mas um instrumento crucial para acelerar a oferta. O Governo compromete-se a desburocratizar o licenciamento e facilitar revisões de PDM para viabilizar novos projetos habitacionais.
  • Banco de Terras / Transferência de Imóveis Rústicos para Municípios - O Estado vai transferir 43 mil imóveis rústicos + 65 mil sem dono conhecido para os municípios, para reutilização, prevenção de incêndios e eventual mobilização para projetos habitacionais.

Estes programas têm sido complementados por políticas fiscais e urbanísticas, como o licenciamento simplificado e a gestão do património público para fins habitacionais.

As medidas do Orçamento do Estado para 2026

O OE2026 reforça a aposta do Governo na habitação, direcionando investimentos significativos para programas públicos e privados. Joaquim Miranda Sarmento, ministro de Estado e das Finanças, destacou que a habitação será um dos focos do orçamento: “O orçamento do Estado para 2026 dá resposta a esta necessidade urgente, atuando maioritariamente do lado da oferta, por via da construção de novos fogos, mobilizando investimento público e incentivando o investimento privado e cooperativo”.

Entre as medidas concretas incluem-se:

  • Investimento em habitação pública: O Instituto da Habitação e Reabilitação Urbana (IHRU) terá cerca de 1.200 milhões de euros para programas de promoção e reabilitação, destinados a alojar aproximadamente 22 mil pessoas em 2026;

  • Construção e oferta habitacional: Prevê-se a execução de 59 mil casas nos próximos seis anos, das quais 33 mil serão construídas com financiamento do Plano de Recuperação e Resiliência (PRR), e 12 mil novas casas integrarão o Programa de Apoio ao Arrendamento, em parceria com o Banco Europeu de Investimento;

  • Incentivos fiscais: A proposta do OE prevê redução da taxa de IVA para 6% na construção de habitações para venda ou arrendamento a preços moderados, aumento da dedução à coleta de IRS para rendas até 900 euros, e redução do IRS de 25% para 10% nos contratos de arrendamento de habitações a valores de até 2.300 euros mensais. Além disso, há isenção temporária de IMT e IMI para imóveis destinados a arrendamento acessível;

  • IMT Jovem: A isenção do Imposto Municipal sobre Transmissões Onerosas de Imóveis para jovens aumenta 2%, passando a abranger imóveis até 330.539 euros, enquanto o escalão seguinte com taxa de 8% avança para imóveis até 660.982 euros;

  • Gestão do património público: O Governo planeia transferir a propriedade de todos os imóveis rústicos de domínio privado do Estado para os municípios, “sem exigir qualquer contrapartida”, para promoção da reutilização, mitigação de risco de incêndios e gestão local;

  • Modernização urbanística: Haverá revisão dos Planos Diretores Municipais e consolidação do cadastro da propriedade, com investimentos de cerca de 75 milhões de euros, visando desburocratizar processos e facilitar investimento;

  • Revisão do arrendamento urbano: O Governo pretende “garantir aos proprietários a resolução dos contratos em caso de incumprimento” e racionalizar os programas de apoio às rendas, incluindo o modelo build-to-rent para atrair investimento privado;

Além disso, o PRR financiará 9.367,1 milhões de euros em projetos relacionados com habitação, energia, ambiente e inovação empresarial, enquanto as subvenções do plano devem atingir 6.789 milhões de euros, incluindo o reforço da habitação acessível.

O que muda em 2026?

O OE2026 não cria novos programas de habitação, mas reforça e adapta os já existentes, aumentando os investimentos, ampliando o acesso fiscal e agilizando processos administrativos. Medidas como a simplificação do licenciamento, a transferência de imóveis do Estado e os incentivos ao arrendamento acessível vêm reforçar programas como Porta 65 Jovem, PAA e 1º Direito, e potencia o impacto dessas políticas no mercado habitacional.

Ao mesmo tempo, a maior parte das medidas fiscais só terá efeito em 2027, o que significa que o impacto concreto sobre os inquilinos e compradores só será totalmente visível no próximo ano fiscal.

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