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A crise da habitação não é exclusiva de Portugal. França, Espanha e Países Baixos enfrentam problemas semelhantes: aumento dos preços, dificuldade de acesso à compra e pressão crescente sobre o arrendamento. Contudo, cada país apresenta dinâmicas próprias e respostas políticas diferentes.

Em França, os preços das casas dispararam, enquanto as rendas cresceram de forma mais moderada. Mariona Segú, professora assistente na THEMA, CY Cergy Paris Université e investigadora afiliada ao IEB, explica que este desfasamento tornou particularmente difícil a transição do arrendamento para a compra, sobretudo nas grandes cidades.

“Em cidades como Paris, tornou-se muito difícil comprar casa apenas com o rendimento do trabalho. Quem consegue fazê-lo tem geralmente apoio familiar ou vem de famílias com mais recursos”, afirma Mariona Segú. Como consequência, muitos agregados permanecem mais tempo no mercado de arrendamento, mantendo a pressão sobre a oferta, mesmo em contextos de rendas reguladas.

Por outro lado, França beneficia de um setor de habitação social expressivo, distribuído pelo território, que funciona como rede de proteção e permite alguma mistura social, embora existam listas de espera longas. Ainda assim, novas exigências ambientais, como a proibição gradual do arrendamento de casas com baixa eficiência energética, podem reduzir ainda mais a oferta, dado que uma parte substancial do parque urbano precisa de reabilitação.

Jordi Jofre-Monseny, professor associado de Economia na Universitat de Barcelona, aponta que o esforço necessário para comprar casa em Espanha duplicou desde os anos 90, passando de quatro para oito a dez anos de rendimento.

Após a crise financeira de 2008, o acesso ao crédito tornou-se mais restrito, excluindo muitas famílias da compra e empurrando-as para o arrendamento. “O aumento da procura no mercado de arrendamento não resulta tanto de uma preferência, mas de decisões condicionadas pela dificuldade de obter crédito”, afirma Jordi Jofre-Monseny. A reduzida expressão da habitação social, apenas entre 1% e 2% do parque habitacional, valor semelhante ao português , agrava o problema, deixando os grupos de menor rendimento mais vulneráveis.

Esta combinação de fatores é particularmente intensa nas grandes cidades e zonas turísticas, onde convergem procura concentrada, investimento imobiliário não residencial, pressão do turismo e desigualdades salariais crescentes. Para trabalhadores de baixos salários, mudar-se para cidades como Madrid ou Barcelona já não compensa, uma vez que o aumento de rendimento não acompanha o custo de vida.

Nos Países Baixos, apesar de cerca de 30% da habitação ser pública, muito superior ao de Portugal ou Espanha, a entrada no mercado tornou-se difícil para os jovens. Hans Koster, professor de Economia Urbana e Imobiliária na Vrije Universiteit Amsterdam, explica que o problema é principalmente de acesso:

“É essencialmente uma crise de acesso. Tornou-se muito mais difícil para os jovens comprar casa.”

Os preços elevados exigem mais capital próprio, tornando a primeira aquisição especialmente complicada, mesmo num contexto de políticas públicas relativamente fortes.

Causas comuns da crise habitacional

Apesar das diferenças nacionais, os especialistas identificam causas estruturais comuns. A procura crescente pelas grandes cidades, impulsionada pela globalização, concentra a população onde é mais difícil construir. A oferta habitacional é rígida e limitada, devido à escassez de solo, custos elevados, regulamentação restritiva e processos de licenciamento longos, que podem demorar até uma década.

Entre 2010 e 2020, as taxas de juro baixas aumentaram a capacidade de compra das famílias, contribuindo para a valorização imobiliária. Nas grandes cidades, muitas casas não são residências principais, mas segundas habitações, imóveis para investimento, alojamento turístico ou uso parcial por trabalhadores deslocados, reduzindo a oferta efetiva. Paralelamente, a polarização do mercado de trabalho empurra trabalhadores de baixos rendimentos para fora dos centros urbanos, enquanto os mais qualificados conseguem absorver preços elevados.

Construir mais é necessário, mas não suficiente

Os especialistas concordam que aumentar a construção é inevitável, mas não resolve sozinho o problema. É preciso rever regulamentos que dificultam a densificação, simplificar processos de licenciamento e combinar a construção com políticas fiscais, regulação e habitação pública.

Em países pequenos, como Portugal, há uma preocupação adicional: se a procura internacional continuar elevada, aumentar a construção pode não ser suficiente para reduzir os preços. Além disso, construir nem sempre significa construir para quem mais precisa. Os promotores tendem a investir onde o retorno é maior, geralmente no segmento de alta renda, enquanto os grupos de baixos rendimentos dependem quase sempre de subsídios públicos.

O tempo e o espaço da crise

Outro desafio é o tempo necessário para que novas habitações cheguem ao mercado. Planeamento, licenciamento e construção podem levar até dez anos, e em cidades com forte procura internacional, mais casas podem simplesmente atrair mais pessoas, reforçando a pressão sobre os preços.

A crise também não se restringe aos centros históricos: em Barcelona, por exemplo, os maiores aumentos ocorreram em municípios periféricos de classe trabalhadora. A acessibilidade territorial, como redes ferroviárias rápidas, pode aliviar a pressão ao expandir as áreas habitáveis, mas a falta dessa infraestrutura concentra a procura e eleva os preços.

Além de construir mais, os especialistas defendem políticas para mobilizar o stock habitacional existente. Casas vazias, penalizações fiscais para usos não residenciais e incentivos ao uso como residência principal podem trazer parte das habitações devolutas de volta ao mercado.

Quanto ao alojamento turístico, é importante regressar ao modelo original da “economia de partilha”, permitindo arrendamentos temporários apenas na residência principal, evitando que unidades inteiras deixem de ter uso residencial permanente.

Subsídios e controlo de rendas: popular, mas problemático

Políticas populares como subsídios à compra e controlo de rendas têm efeitos perversos. Subsídios muitas vezes beneficiam famílias mais ricas e inflacionam os preços, enquanto o controlo de rendas protege quem já está dentro do mercado, mas reduz a oferta e cria listas de espera longas, excluindo jovens.

A alternativa, segundo os especialistas, é apoiar as pessoas, não os preços: subsídios de renda para os mais vulneráveis, garantias públicas contra incumprimento e políticas anti-especulativas podem funcionar de forma complementar ao controlo de rendas bem desenhado, mitigando desigualdades e falhas de mercado.

O debate reforça que a crise da habitação é estrutural e complexa. Não resulta apenas da falta de casas, mas de um desalinhamento entre economia urbana, planeamento, mobilidade e desigualdade social. A solução exige respostas combinadas, tempo e políticas consistentes, que vão muito além de medidas imediatas e populares.

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